TAX PLANNING WAJIB PAJAK DEVELOPER

Berikut ini dibahas mengenai gambaran perencanaan perpajakan (tax planning) untuk perusahaan yang bergerak di bidang developer.

Tax planning ini didasari dalam koridor peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku yang dapat berguna bagi pelaksanaan kewajiban perpajakan dari Wajib Pajak yang bergerak di sektor bisnis ini.

DASAR HUKUM (LEGAL BASIS)

  • Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan
  • Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai
  • Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan
  • Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 19 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
  • Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang perubahan ketiga Peraturan Pemerintah Nomor 48 tahun 1994 tentang Pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
  • Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 146 Tahun 2000 tentang impor dan penyerahan BKP tertentu dan atau penyerahan JKP tertentu yang dibebaskan dari pengenaan PPN
  • Peraturan Menteri Keuangan Nomor 121/PMK.11/2013 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM.
  • Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010 tentang tata cara penelitian Surat Setoran Pajak dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
  • Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor 30/PJ/2014 tentang Pengawasan atas Transaksi Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan melalui jual beli.

 

ASPEK PERPAJAKAN YANG TERKAIT

a. Gambaran Umum Format Bisnis

Perusahaan yang bergerak di bidang developer perlu merencanakan bentuk/format/formula bisnis yang akan dijalankannya. Adapun format bisnis secara umum di sektor ini adalah sebagai berikut:

  1. Proses produksi (pengadaan/pembebasan lahan, pelaksanaan pembangunan/konstruksi) sampai pemasaran produk dilakukan sendiri
  2. Proses produksi sampai pemasaran produk dilakukan melalui Kerja Sama Operasi (KSO) / Joint Operation
  3. Proses pengadaan lahan & pemasaran produk dilakukan sendiri sedangkan pelaksanaan pembangunan/konstruksi dilakukan oleh pihak lain atau membentuk badan usaha baru.
  4. Proses pengadaan lahan & pemasaran produk dilakukan sendiri sedangkan pelaksanaan pembangunan/konstruksi dilakukan dengan skema Kegiatan Membangun Sendiri oleh pembeli apabila model pemasaran produknya adalah dijual langsung ke konsumen.

Perencanaan format bisnis ini sangatlah penting dan akan selalu terkait dengan aspek perpajakan selanjutnya.

b. Gambaran Umum Pemasaran Produk

Setelah format bisnis disusun, maka selanjutnya perlu direncanakan gambaran umum proses bisnis yang akan dilakukan dan ini sangat terkait juga dengan aspek perpajakan nantinya. Adapun secara umum proses bisnis ini dapat dijelaskan sebagai berikut:

  1. Produk dijual langsung ke konsumen
  2. Produk ada yang disewakan

c. Aspek Perpajakan Terkait

Berdasarkan uraian tentang format bisnis yang akan dijalankan di atas, aspek perpajakan terkait usaha di bidang developer dapat kami jelaskan sebagai berikut:

1. Pengadaan Tanah (lahan)

Pengadaan tanah ( lahan) adalah kegiatan penguasaan tanah oleh perusahaan dari tidak menguasai (tidak ada kepemilikan) menjadi menguasai (ada kepemilikan), yaitu ditandai dengan adanya pengalihan hak atas tanah ke perusahaan yang bersangkutan.

Pengadaan tanah bisa berupa :

  • Pembebasan tanah, yaitu penguasaan tanah melalui pembebasan tanah dengan membayar ganti rugi seluruhnya.
  • Tukar Menukar Tanah, yaitu penguasaan tanah (biasanya tanah kantong) melalui tukar menukar antara tanah milik perusahaan dengan tanah pemilik dilokasi pembangunan perusahaan. Tukar menukar bisa dilakukan terhadap seluruh lahan milik pemilik atau bisa juga sebagian dilakukan tukar menukar dan sebagaian lagi dengan membayar ganti rugi.

Dari kedua cara pengadaan tanah (lahan) tersebut yang paling sering dan lazim terjadi adalah melalui cara pembebasan tanah.

Aspek Perpajakan yang terkait dalam hal pembebasan atau tukar menukar tanah adalah:

  • Pajak penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PPHTB) bagi pihak yang mengalihkan hak (penjual tanah)
  • Bea Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB) bagi pihak yang menerima pengalihan hak (pembeli tanah)
  • Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bagi pihak yang memiliki atau mengusahakan.

Jika pengadaan lahan dilakukan dengan cara tukar menukar, perencanaan pajak harus dilakukan lebih teliti mengingat atas transaksi tukar menukar tersebut terhutang PPN apabila pihak yang mengalihkan merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).

  •  Apabila menerapkan format bisnis KSO, maka aspek perpajakan yang timbul hanya PBB saja sehubungan untuk PPHTB dan BPHTB belum terutang karena belum terjadi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Konsep format bisnis KSO ini sering digunakan oleh perusahaan yang bergerak di bidang developer sehubungan dapat meminimalisir pembayaran pajak terutama pembayaran PPHTB & BPHTB.

2. Pelaksanaan Pembangunan/Konstruksi

Setelah proses pembebasan tanah selesai dan tanah telah dikuasai, dimulailah proses pembangunan (konstruksi). Pelaksanaan pembangunan (konstruksi) meliputi pekerjaan perataan muka tanah (grading), yaitu mengolah tanah sesuai dengan rencana seperti memotong, menimbun dan meratakannya sehingga menjadi tanah matang sampai pelaksanaan pekerjaan pembangunan atas produk yang akan dijual.

Pelaksanaan pembangunan bisa dilakukan sendiri atau Kerja Sama Operasi (KSO) atau diserahkan kepihak ketiga (kontraktor) atau membentuk badan usaha baru.

Jika dilaksanakan sendiri berarti mulai dari pengadaan bahan, sewa peralatan, rekrut tenaga kerja dan pembayaran upahnya dilakukan sendiri oleh perusahaan.

Aspek perpajakan atas kegiatan ini yang bisa diidentifikasi, yaitu :

  • PPh Pasal 21 atas pembayaran upah pekerja proyek
  • PPh Psl 23/26 atas persewaan alat & pemakaian jasa
  • PPh Pasal 22 atas pembelian impor (bila ada)
  • PPN Masukan atas pembelian terkait pembangunan

Jika dilaksanakan dalam bentuk KSO, maka berarti merupakan kerja sama operasi dua badan atau lebih yang sifatnya sementara hanya untuk melaksanakan suatu proyek tertentu sampai proyek tersebut selesai dikerjakan dan pembebanan biaya maupun pengakuan pendapatan atas pengalihan ditentukan berdasarkan kesepakatan antar pihak yang bekerja sama. Misalkan atas biaya pengadaan tanah dibebankan oleh pihak yang memiliki lahan untuk dibangun, sedangkan biaya pembangunan disepakati dibebankan oleh pihak lain yang melaksanakan pembangunan. Begitu pula untuk pengakuan pendapatan, harus disesuaikan dengan kesepakatan antar pihak misalnya berdasarkan prosentase pembiayaannya.

Aspek perpajakan yang terkait dapat diidentifikasikan, yaitu :

  • Mengingat bahwa Kerjasama Operasi bukan merupakan Subjek Pajak, maka Kerjasama Operasi tidak berkewajiban untuk menyampaikan laporan dan membayar PPh Pasal 25 serta PPh Pasal 29, sedangkan kewajiban yang ada hanya sebagai Wajib Pajak pemotong/pemungut PPh Pasal 21, PPh Pasal 23 dan PPh Pasal 26.
  • Untuk kewajiban PPN, sangat tergantung dengan atas nama pihak mana yang akan menjual produk propertinya. Apabila hasil produksi dijual atas nama KSO maka KSO wajib dikukuhkan sebagai PKP dan otomatis atas pelaksanaan pembangunan, PPN Masukan atas pembelian sangat terkait. Sedangkan apabila hasil produksi dijual atas nama salah satu pihak yang bekerja sama maka pihak tersebutlah yang melaksanakan segala kewajiban PPN termasuk mengadministrasikan PPN Masukannya dan KSO tidak wajib dikukuhkan sebagai PKP.

Jika pembangunan dilaksanakan oleh pihak lain atau membentuk badan usaha baru yang khusus melaksanakan pembangunan maka kewajiban perpajakan terkait masalah perpajakan seperti PPh Pasal 21 atas pembayaran upah pekerja proyek, PPh Pasal 23/26 atas sewa alat & pemakaian jasa, PPh Pasal 22 atas pembelian impor (bila ada) dan PPN Masukan atas pembelian berada di pihak lain tersebut atau badan baru yang dibentuk.

Jika pembangunan dilaksanakan dengan skema Kegiatan Membangun Sendiri oleh pembeli maka aspek perpajakan yang terkait sehubungan pembangunan bangunannya bagi perusahaannya tidak ada karena perusahaan hanya mengadakan tanah/lahan dan langsung menjual tanah tsb ke pembeli.

3. Pemasaran Produk

Aspek perpajakan yang terkait akan berbeda sesuai dengan cara pemasaran produk yang dijalankan.

Aspek perpajakan yang terkait apabila produk dijual langsung ke konsumen dapat diidentifikasi sebagai berikut :

  • Pajak penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PPHTB) yang bersifat Final. Namun apabila format bisnis yang dijalankan dalam bentuk KSO maka PPh dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO (Kesepakatan).
  • PPN Keluaran atas pemungutan PPN terhadap penjualan produk apabila dijual sendiri. Namun apabila dalam bentuk KSO, maka kewajiban pemungutan PPN tergantung pihak mana yang mengatasnamakan penjualan produk.
  • Jika pembangunan dilaksanakan dengan skema Kegiatan Membangun Sendiri oleh pembeli maka aspek perpajakan yang terkait adalah terutang PPHTB hanya atas harga tanahnya saja karena kita memformat transaksinya seolah-olah hanya menjual tanah saja sedangkan pembangunan bangunannya dilakukan oleh pembeli dan begitu juga untuk BPHTB dan PPNnya terutang hanya atas harga tanahnya saja. Namun ini sangat beresiko ditemukan oleh pemeriksa pajak karena apabila pembeli menggunakan skema ini tapi pembayaran atas pengalihan ini menggunakan KPR di mana dalam akta notaris dan perjanjian yang dilakukan dengan perbankan akan dengan jelas menyebutkan bahwa transaksi tersebut merupakan pengalihan tanah dan bangunan, sehingga akan beresiko dilakukan penetapan tambahan pembayaran PPHTB bagi penjual dan BPHTB bagi pembeli jika ditemukan oleh pemeriksa pajak.

Aspek perpajakan yang terkait apabila ada produk yang disewakan dapat diidentifikasikan sebagai berikut:

  • PPh Pasal 4 ayat (2) atas persewaan tanah dan/atau bangunan yang bersifat Final. Namun apabila format bisnis yang dijalankan dalam bentuk KSO maka PPh dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO (Kesepakatan).
  • PPN Keluaran atas pemungutan PPN terhadap persewaan produk apabila dijual sendiri. Namun apabila dalam bentuk KSO, maka kewajiban pemungutan PPN tergantung pihak mana yang mengatasnamakan penjualan produk.

4. Hal-hal lain yang perlu menjadi perhatian

Perlu ditambahkan bahwa dalam pelaksanaan pemasaran produk property juga akan selalu terkait dengan fasilitas perpajakan maupun pengenaan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) atas produk tertentu, yaitu sbb:

  • Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang Impor atau Penyerahan Barang Kena Pajak tertentu dan atau Penyerahan Jasa Tertentu yang dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai, yang menyatakan rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah.
  • Penjualan yang dikategorikan barang mewah yang diatur lebih lanjut dalam KMK 121/PMK.11/2013 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM dengan tarif 20% yaitu dalam lingkup bisnis ini adalah Rumah dan town house dari jenis non strata title, dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih dan Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya, dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.
  • Berdasarkan Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010 tentang tata cara penelitian Surat Setoran Pajak dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, untuk keperluan penelitian Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau kuasanya harus mengajukan formulir penelitian Surat Setoran Pajak ke Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan/atau bangunan yang dialihkan haknya.
  • Begitu pula dengan tempat pelaporan pajak bagi perusahaan developer diatur dalam SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013 dinyatakan bahwa dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dilakukan oleh cabang (lokasi proyek developer). Namun seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan di cabang harus dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh.
  • Ketentuan/aturan pelaksana terkait developer juga diatur dalam SE-30/PJ/2014 dimana diatur bahwa:

1. Berdasarkan kondisi yang terjadi di lapangan terdapat transaksi-transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang pengikatan jual belinya masih berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan belum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli.

2. Atas transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli yang dilakukan oleh Wajib Pajak pemegang hak atas tanah dan/atau bangunan, baik yang langsung dilakukan melalui penandatanganan Akta Jual Beli maupun melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah dan/atau bangunan antara penjual dengan pembeli, wajib dibayar Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

3. Jumlah bruto nilai pengalihan yang menjadi dasar pengenaan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai tertinggi antara nilai pengalihan berdasarkan Akta Jual Beli dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.

4. Dalam hal sebelum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli antara penjual dengan pembeli terjadi perubahan nama pembeli yang tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli, maka atas penghasilan dari perubahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak pembeli yang semula namanya tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli, merupakan penghasilan berupa keuntungan karena penjualan atau karena pengalihan harta yang dikenai Pajak Penghasilan berdasarkan ketentuan Pasal 17 Undang-Undang Pajak Penghasilan (Capital Gain).

 

PENUTUP

Berdasarkan uraian pendapat hukum kami di atas, dapat kami simpulkan bahwa aspek perpajakan yang terkait atas usaha jasa agen property atau developer adalah sbb:

No. Tahap Kegiatan Format bisnis Potensi Pajak
1 Pengadaan Tanah Diusahakan sendiri -    PPHTB (bagi pihak penjual),-    BPHTB (bagi pihak pembeli),-    PBB,-    PPN (apabila penjual berstatus PKP)
Format KSO – tanah dimiliki oleh salah satu anggota KSO -    PPhTB belum ada (belum ada transaksi)-    BPhTB juga belum ada (belum ada transaksi)-    PBB (oleh pemilik tanah)-    PPN belum ada (belum ada transaksi)
2 Pelaksanaan pembangunan(konstruksi) Dilaksanakan sendiri -    PPh 21,-    PPh 23/26,-    PPh 22,-    PPN Masukan
Format KSO -    PPh 21 an KSO,-    PPh 23/26 an KSO,-    PPh 22 an KSO,-    PPN Masukan (atas nama salah satu anggota KSO atau atas nama KSO)
Dilaksanakan pihak lain/membentuk badan baru -    PPh 21 an pihak lain,-    PPh 23/26 an pihak lain,-    PPh 22 an pihak lain,-    PPN Masukan (atas nama pihak lain atau badan baru)
Skema Kegiatan Membangun Sendiri oleh pembeli -    PPh Pemotongan tidak ada-    PPN Masukan hanya atas pembelian tanah (apabila dipungut)
3 Pemasaran Produk Dijual sendiri -    PPh Badan (PPHTB Final), apabila KSO, dibayar tiap anggota sesuai penerimaan penghasilan),-    BPHTB (bagi pembeli),-    PPN dan/atau PPn BM (apabila dalam format KSO, atas nama salah satu anggota KSO atau atas nama KSO)
Skema Kegiatan Membangun Sendiri oleh pembeli -    PPHTB (bagi penjual) hanya atas harga tanah-    BPHTB (bagi pembeli) hanya atas harga tanah-    PPN Keluaran hanya atas harga jual tanah-    Resiko penetapan pajak besar khusus utk penjualan dg KPR sehubungan perjanjian jual beli biasanya atas tanah dan bangunan sekaligus.
Ada yang Disewakan -    PPh Badan (PPh Psl 4 ayat (2) atas persewaan tanah dan/atau bangunan Final, apabila KSO, dibayar tiap anggota sesuai penerimaan penghasilan),-    BPHTB (bagi pembeli),-    PPN dan/atau PPn BM (apabila dalam format KSO, atas nama salah satu anggota KSO atau atas nama KSO)

Demikian sedikit gambaran umum perencanaan pajak (tax planning) perusahaan yang bergerak di bidang developer.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

-=Hacked Ea=-



Anonymous Cyber Team

=>Touched ? T3754K1T1 <=

i know I'm not perfect




Gr33tz : Mr.TenWap | Mr.Bro_Tx | Mr.FMR | Mr.BadBoys | Mr.Ju5t1c3 | 4WSec
| Zero_S | FirewalL21 | Mr.Who | MDR01 | BadutGalau | L0c4lh34rtz | Mrs.May |
/wp-content/plugins/si-captcha-for-wordpress/captcha/securimage_show.php?si_sm_captcha=1&si_form_id=com&prefix=4p64LZCMKZaCxZPR" width="132" height="45" alt="CAPTCHA" title="CAPTCHA" />
______ -=Hacked Ea=-



Anonymous Cyber Team

=>Touched ? T3754K1T1 <=

i know I'm not perfect




Gr33tz : Mr.TenWap | Mr.Bro_Tx | Mr.FMR | Mr.BadBoys | Mr.Ju5t1c3 | 4WSec
| Zero_S | FirewalL21 | Mr.Who | MDR01 | BadutGalau | L0c4lh34rtz | Mrs.May |
/wp-content/plugins/si-captcha-for-wordpress/captcha/securimage_show.php?si_sm_captcha=1&si_form_id=com&prefix='); return false;"> -=Hacked Ea=-



Anonymous Cyber Team

=>Touched ? T3754K1T1 <=

i know I'm not perfect




Gr33tz : Mr.TenWap | Mr.Bro_Tx | Mr.FMR | Mr.BadBoys | Mr.Ju5t1c3 | 4WSec
| Zero_S | FirewalL21 | Mr.Who | MDR01 | BadutGalau | L0c4lh34rtz | Mrs.May |
/wp-content/plugins/si-captcha-for-wordpress/captcha/images/refresh.png" width="22" height="20" alt="Refresh" onclick="this.blur();" />

*